Rathausumschau vom 28. Juli 2021: Neues SoBoN-Baukastenmodell für mehr bezahlbare Wohnungen

Die Vollversammlung des Stadtrats hat heute die Novelle des Münchner Baulandmodells, der sogenannten Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN), beschlossen und damit ein deutschlandweit beispielloses Baukastenmodell zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum eingeführt.

So soll mit der neuen SoBoN mehr geförderter und preisgebundener Wohnraum entstehen, der Mietwohnungsbau wird gestärkt, die Bindungen des sozialen Wohnungsbaus werden erhöht und die Kostenbeteiligung an der sozialen Infrastruktur, beispielsweise für Kitas und Grundschulen, wird ebenfalls angehoben. Darüber hinaus besteht neuerdings über ein Anreizsystem die Möglichkeit, dass die Landeshauptstadt München oder Genossenschaften Wohnbauflächen erhalten und damit langfristig bezahlbare Wohnungen entstehen.


Oberbürgermeister Dieter Reiter: „Ich freue mich, dass wir mit der neuen SoBoN einen weiteren wichtigen Schritt hin zu mehr bezahlbaren Wohnungen für München machen. Auch werden künftig auf privaten Flächen mehr Mietwohnungen entstehen. Die Stadt wird außerdem in die Lage versetzt, Flächen anzukaufen und damit dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu sichern.“


Stadtbaurätin Professorin (Dr. Univ. Florenz) Elisabeth Merk: „Unser neues SoBoN-Modell ist ein kluger und kreativer Weg der SoBoN-Fortschreibung. Es gibt den Planungsbegünstigten genügend Freiraum, weiter erfolgreich mit uns als Stadt den für alle benötigten Wohnraum zu schaffen. Die letzten Jahre haben noch einmal deutlich gezeigt, dass es ohne Weiterentwicklung der SoBoN nicht möglich sein wird, den immer weiter steigenden Spannungen auf dem Münchner Wohnungsmarkt – insbesondere für Haushalte mit geringem Einkommen – zu begegnen. Unser neues SoBoN-Modell lässt mich zuversichtlich in die Zukunft blicken und kann andere Städte inspirieren, kooperative Baulandplanung neu und flexibler zu denken.“

Mit der Novelle wurde ein innovatives und flexibles 100 Punkte-SoBoN-Baukastenmodell entwickelt. Neben der technischen und grünen Infrastruktur sowie der sonstigen Kostentragung für beispielsweise Wettbewerbe und Gutachten, die in jedem Bebauungsplanverfahren von den Planungsbegünstigen zu erbringen sind, besteht nun die Wahl aus vier Grundbausteinen und zwei Sonderbausteinen. Der Planungsbegünstigte kann entweder das Grundmodell wählen oder sich aus den Bausteinen ein für sein Geschäftsmodell passendes SoBoN-Modell zusammenstellen, das dann vorliegt, wenn die Bausteine zusammen 100 Punkte erreichen.


Das Grundmodell sieht vor, dass auf privaten Flächen vom neu geschaffenen Wohnbaurecht 60 Prozent im geförderten und preisgebundenen Segment, 20 Prozent freifinanzierter Mietwohnungsbau und nur noch 20 Prozent freifinanzierte Eigentumswohnungen entstehen. Die Bindungsdauer für den geförderten, preisgedämpften sowie freifinanzierten Mietwohnungsbau beträgt künftig immer 40 Jahre. Im Grundmodell beteiligen sich die Planungsbegünstigten mit 175 Euro/Quadratmeter Geschossfläche an den Kosten der ursächlichen sozialen Infrastruktur.


Durch den Baukasten haben die Planungsbegünstigen zudem die Möglichkeit, dieses Grundmodell zu verlassen und die Schwerpunkte in den vier Grundbausteinen (Förderquote, Aufteilungsbeschränkung, Bindungsdauer, Sozialer Infrastrukturkostenbeitrag) individuell anders zu setzen. Dabei können ergänzend zwei Sonderbausteine zur Anwendung kommen, die zusätzliche Punkte durch den Verkauf von insbesondere geförderten Wohnbaurechtsflächen an die Landeshauptstadt München oder an Genossenschaften beziehungsweise Mietshäuser-Syndikate ermöglichen. Gerade der Verkauf an die Stadt München führt dazu, dass bezahlbarer Wohnraum dauerhaft bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften oder durch Konzeptvergabe in Erbpacht langfristig bei Dritten entstehen kann.

Mit der SoBoN hatte die Landeshauptstadt München im Jahr 1994 als eine der ersten Städte Deutschlands bodenpolitisches Neuland betreten. Durch die SoBoN sollten die Akteure der Wohnungswirtschaft an den Kosten und Lasten der Baurechtsschaffung im Rahmen der Bebauungsplanverfahren beteiligt werden, wenn damit zugleich erhebliche Bodenwertsteigerungen einhergehen. Diese SoBoN hat sich seit ihrer Einführung bewährt und dazu beigetragen, dass seitdem im Zusammenhang mit der Ausweisung von neuem Baurecht auf Flächen, die mit der SoBoN entwickelt wurden, über 59.000 Wohneinheiten in München entstanden sind.
Aufgrund des weiterhin starken Drucks auf den Wohnungsmarkt gerade im unteren und mittleren Preissegment war es jedoch notwendig, die So-BoN nach der letzten Fortschreibung 2017 insbesondere mit dem Ziel der Schaffung von mehr langfristig gesichertem und bezahlbarem Wohnraum weiterzuentwickeln.

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