Rathausumschau vom 4. Januar 2022: Maßnahmen für preisgedämpften und geförderten Wohnungsbau

Rund 8.500 neue Wohneinheiten sollen jährlich in München fertiggestellt werden

Die Stadt unternimmt große Anstrengungen, um ausreichend bezahlbaren Wohnraum für die Münchner*innen zur Verfügung zu stellen. Sie investiert hohe Summen und will jedes Jahr rund 8.500 neue Wohnungen fertigstellen, davon 2.000 im preisgedämpften und geförderten Wohnungsbau.
Die Bauplätze sind über die ganze Stadt verteilt. Das größte Baugebiet befindet sich in Freiham. Im nördlichen Teil entstehen langfristig 10.400 Wohnungen. Rund 5.500 Wohneinheiten (WE) werden in der ehemaligen Bayernkaserne gebaut. Am westlichen Rand des Riemer Parks bekommt die Messestadt Riem zusätzlich 2.500 WE. Weitere große Wohnbauprojekte befinden sich etwa an der Paul-Gerhardt- Allee (2.400 WE), im Lerchenauer Feld (1.600 WE), im Siemens Campus (1.370 WE) sowie im Kirschgelände und an der Friedrich-Creuzer Straße (je 1.300 WE). Um weitere Wohnbauflächen zu schaffen, müssen in der dicht besiedelten Stadt auch neue Flächen für den Wohnungsbau aktiviert werden. So passt die Stadt wo nötig und möglich Flächennutzungspläne an. Durch drei Änderungsbeschlüsse hat der Stadtrat gerade den Bau weiterer Wohnungen ermöglicht. Für Gebiete in Pasing-Obermenzing, Feldmoching-Hasenbergl und Obergiesing-Fasangarten wurde der Flächennutzungsplan in Mischgebiete oder Allgemeine Wohngebiete geändert. Auch in Langwied soll ein Wohnquartier mit 950 Wohnungen entstehen. Die dafür erforderliche Änderung des Flächennutzungsplans ist ebenfalls auf den Weg gebracht.
Um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, kann die Stadt nun auch neue Wege gehen. Ermöglicht wird dies durch das Baulandmobilisierungsgesetz, mit dem der Bund das Instrument des sektoralen Bebauungsplans eingeführt hat. Er sieht feste Quoten für geförderten Wohnraum auch bei Neubauten in Innenstadtquartieren vor, für die bereits Baurecht vorhanden ist. Die Stadt wendet den sektoralen Bebauungsplan erstmals für ein Grundstück in Obergiesing an und untersucht derzeit, welche weiteren Gebiete für das neue Instrument in Frage kommen.

Soziale Vorgaben

Mit dem Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) vergibt die Stadt ihre Flächen vergünstigt, um den Bau von preisgedämpften Mietwohnungen zu fördern. 60 Prozent müssen nach sozialen Kriterien belegt werden.
Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN): Das Grundmodell sieht vor, dass auf privaten Flächen 60 Prozent im geförderten und preisgebundenen Segment entstehen.
Die Bindungsdauer für Mietwohnungen beträgt 40 Jahre. Private Akteure werden an den Infrastrukturkosten beteiligt.

Garanten für preiswerten Wohnraum

Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften stellen bezahlbaren Wohnraum bereit – wie hier die GWG an der Karwendelstraße in Obersendling.

Wohnungsbaugesellschaften GEWOFAG und GWG: Durchschnittsmieten unter 8 Euro

Ein Garant für langfristig sichere Mieten sind die beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften GEWOFAG und GWG München. Im Gegensatz zu anderen deutschen Städten und Ländern hat die Stadt ihre Wohnungsunternehmen nicht verkauft und verfügt damit über ein wichtiges Regulativ am Münchner Wohnungsmarkt.
Mit einem Wohnungsbestand von über 69.000 Wohnungen, davon mehr als 28.500 gefördert,* stellen sie Wohnraum mit einer durchschnittlichen Miete unter acht Euro zur Verfügung. Neben der Sanierung im Bestand schaffen die beiden kommunalen Gesellschaften stetig neuen Wohnraum.
Zusammen haben sie im letzten Jahr 1.197 Wohnungen, davon 893 öffentlich gefördert, gebaut. In diesem Jahr plant die GEWOFAG 585 Wohneinheiten (506 öffentlich gefördert) fertigzustellen. Für weitere 307 Wohnungen, davon 231 gefördert, ist in diesem Jahr Baubeginn. Die GWG München stellt heuer insgesamt 855 Wohnungen (581 gefördert) an elf Baustellen fertig und beginnt mit dem Bau von 815 Wohnungen (600 gefördert).

* d. h. nur 41 % der städt. Wohnungen sind geförderter Wohnraum…

Bestandswohnungen bezahlbar halten

Oberbürgermeister Dieter Reiter bittet Bundesregierung um Unterstützung

Neben dem Neubau von bezahlbaren Wohnungen setzt die Stadt alle Mittel dafür ein, preiswerten Wohnraum zu erhalten. Ein Instrument sind die Erhaltungssatzungen, die gewachsene Bevölkerungsstrukturen bewahren und Gentrifizierung vermeiden sollen. In München gibt es derzeit 36 Erhaltungssatzungsgebiete, die rund 335.600 Münchner*innen in 192.000 Wohnungen schützen.
In diesen Gebieten hat die Stadt ein Vorkaufsrecht. Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) vom 9. November führt allerdings dazu, dass die Ausübung von diesen Vorkaufsrechten mit wenigen Ausnahmen kaum mehr möglich sein wird. Oberbürgermeister Dieter Reiter hat sich daher in einem offenen Brief an Bundeskanzler Olaf Scholz und Bauministerin Klara Geywitz gewandt. Er bittet sie darum, sich persönlich dafür einzusetzen, dass die notwendigen gesetzlichen Änderungen im Baugesetzbuch so zeitnah wie möglich vorgenommen werden, um das Instrument des Vorkaufsrechts in Erhaltungssatzungsgebieten nachhaltig zu sichern und rechtssicher zu machen.
Eine neue und bestechend einfache Idee, Mieten langfristig bezahlbar zu halten, haben die Wissenschaftler* innen Katharina Enders, Arnt von Bodelschwingh, Dr. Jochen Lang und Professor Dr. Dirk Löhr dem Oberbürgermeister im Rahmen seines Münchner Zukunftsdialogs vorgestellt:
Privaten Vermieter*innen soll bei ihren Bestandswohnungen die Möglichkeit eingeräumt werden, ihre **Mieteinnahmen steuerfrei zu erhalten. Im Gegenzug erklären sie sich bereit, die Miete mindestens 15 Prozent unter dem nach dem örtlichen Mietspiegel berechneten Mietzins zu halten, ihre Wohnung also gegenüber dem Finanzamt als Gemeinwohlwohnung zu deklarieren.
„Die Autorinnen und Autoren haben mir Ihre Ideen vorgestellt, die mich als zusätzliche Möglichkeit, gerade in Großstädten wie München bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, überzeugt haben,“ so Reiter. In einem Schreiben hat er diese Idee der steuerlichen Anreize ebenfalls an die Berliner Regierungsparteien herangetragen.

**wenn die Einnahmen steuerfrei sind, was ist dann mit den Ausgaben? Kann man die weiterhin steuerlich geltend machen?

Foto: Prinz-Eugen-Park

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