Nachgehakt: Türkenstraße 52/54: Bezahlbarer Wohnraum vernichtet für die Spekulation
Anfrage Stadtrats-Mitglieder Marie Burneleit, Stefan Jagel, Thomas Lechner und Brigitte Wolf (Die Linke / Die PARTEI Stadtratsfraktion) vom 7.3.2025
Antwort Stadtbaurätin Professorin Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk am 27. Juli 2026(!):
Mit Schreiben vom 7.3.2025 haben Sie gemäß § 68 GeschO folgende Anfrage an Herrn Oberbürgermeister gestellt, die vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung, federführend, wie folgt beantwortet wird. Aufgrund der vertieften Abstimmungen der beteiligten Dienststellen konnte die Anfrage auch nach Ablauf der Fristverlängerung nicht erledigt werden. Wir bitten hierfür um Verständnis und um Entschuldigung, dass eine erneute Fristverlängerung nicht erfolgte.
In Ihrer Anfrage führen Sie Folgendes aus:
„Nach 18 Jahren geht mit der bald bevorstehenden Fertigstellung des ‚ENSEMBLE No. 52‘ in der Türkenstraße 52/54 ein dramatisches Kapitel des Münchner Mietenwahnsinns in die nächste Runde. Nirgends in München wird es deutlicher, dass die angestammte Bevölkerung verdrängt und durch Superreiche ersetzt wird. Bezahlbarer Wohnraum weicht Luxus-Eigentumswohnungen und Anlageobjekten.
2007 wurden die sechs Häuser von der Investorengruppe ‚Türkenstraße 52/54 GmbH & Co. KG‘, vertreten durch die Münchner Anwalts-, Steuerberater- und Wirtschaftskanzlei Braun/Leberfinger/Ludwig/Weidinger (BLL) gekauft. Kurz darauf fiel für fünf von sechs Häusern der Denkmalschutz. Nachdem die Häuser ab diesem Zeitpunkt Schritt für Schritt entmietet wurden und die Investoren die Genehmigung für einen Abriss und Neubau der Häuser erhalten hatten, wurde der Block 2017 an die REAL Treuhand Immobilien GmbH, eine Tochter der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich, verkauft. Da nach zehn Jahren die Spekulationsfrist abgelaufen war, fielen darauf keine Steuern an. 2019 wurde die gute Gebäudesubstanz mit 53 bezahlbaren Wohnungen dann abgerissen. Allein zwischen 2007 und 2019 ist dabei der Bodenpreis um 370% gestiegen und hat sich somit fast verfünffacht. Leistungslose Gewinne auf Kosten der Allgemeinheit, die vor allem von den Spekulanten um die BLL eingefahren wurden.
Fünf von sechs Häusern wurden abgerissen und damit bezahlbarer Wohnraum vernichtet. Lediglich die Türkenstraße 54 musste erhalten bleiben, weil der damalige Investor den Denkmalschutz nicht kippen konnte. Dort stehen teilweise vollständig renovierte Wohnungen seit über sechs Jahren leer. Aktuell sind nur noch drei von neun Wohnungen vermietet. Die Stadt hat diesem Leerstand damals gerechtfertigt mit dem Lärm der Bauarbeiten und den möglichen Beginn von Modernisierungsarbeiten am Haus. Die Neubauwohnungen werden aktuell als ‚erlesene Wohnunikate‘ vermarktet mit exquisitem Interior-Design – z.T. mit Design-Saunen und Kaminen. Preise von bis zu 30.000 Euro pro Quadratmeter. Reines Betongold. Wie in anderen Fällen in der Stadt ist wahrscheinlich, dass einige der Wohnungen kaum bewohnt werden, sondern als Anlageobjekt und Opernwohnungen genutzt werden. Erstaunlich ist dabei, dass die Investoren ein Baurecht für sechs Stockwerke erhalten haben, wo früher nur fünf Stöcke waren und auch in der Nachbarschaft im Geviert jeweils höchstens fünf Stockwerke vorhanden sind. Genau dort entstehen die Penthouse-Wohnungen mit bis zu 390m², die völlig am Wohnungsbedarf der Stadt vorbeigehen“.
Frage 1:
Wie hoch beziffert die Stadt München den Bodenwertzuwachs des gesamten Grundstückes vom Zeitpunkt des ersten Verkaufs (2007) bis heute?
Antwort durch das Kommunalreferat Bewertungsamt:
Zur Ermittlung des Bodenwertzuwachs wurde unterstellt, dass sich das zu den Stichtagen jeweils zulässige Baurecht, sprich die realisierbare Geschossfläche, am Rahmen der Umgebungsbebauung orientiert und – mit einer gewissen Unschärfe – der Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertes entspricht. Damit ergibt sich auf Basis der Bodenrichtwerte für 2007 ein Bodenwert von rd. 8.750.000 Euro und für 2025 ein Bodenwert von rd. 51.000.000 Euro, was einer Steigerung auf ca. 580% entspricht.
Frage 2:
Im Zuge der Abrissgenehmigung der fünf Häuser aus 2012 wurde ein Neubau mit 3.510m² Wohnfläche geplant. In den späteren Planungsunterlagen wurden 5.747m² aufgerufen? Wie kam es zu der Steigerung des Baurechtes um 63,7%?
Antwort:
Im Zuge der sich über 13 Jahre hinziehenden verschiedenen Genehmigungsverfahren, kam es von Bauherrenseite zu bauplanungsrechtlich zulässigen Optimierungen entsprechend dem § 34 BauGB und damit zu einer Steigerung des Baurechts.
Frage 3:
Die abgerissenen bezahlbaren Wohnhäuser sowie die Häuser in der Umgebung haben bzw. hatten nur maximal fünf Stockwerke. Aus welchem Grund wurde den Investoren in diesem Fall Baurecht gewährt, das über dem nachbarlichen Standard hinausgeht, wohlwissend, dass dort nur Luxus-Eigentumswohnungen entstehen werden?
Antwort:
Die Anzahl der Geschosse ist kein Einfügungskriterium für ein Bauvorhaben gemäß § 34 BauGB. Maßgeblich sind die Wand- und Firsthöhen der näheren Umgebung, welche in der Regel das Geviert darstellt. Ob es sich um Luxuswohnungen oder sonstige andere Wohnungen han-
delt, ist kein bauaufsichtlich zu prüfendes Kriterium.
Frage 4:
Welche Maßnahmen hat das Sozialreferat gegen den mittlerweile seit über sechs Jahren bestehenden Leerstand von teilweise renovierten Wohnungen in der Türkenstraße 54 unternommen? Welche Bußgelder wurden gegen den Eigentümer ausgesprochen?
Antwort durch das Sozialreferat:
Das Vordergebäude der Türkenstraße 54 steht unter Denkmalschutz. Die darin befindlichen Wohnungen werden saniert. Laut Angaben des*der Eigentümers*in konnten die Arbeiten am benachbarten Neubau sowie am Altbau nicht zeitgleich erfolgen. Das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, stand im regelmäßigen Austausch mit dem*der Eigentümer*in. Zudem fanden durch das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, Ortsermittlungen statt. Bei einer letzten Ortsermittlung im Juni 2025 waren im Vergleich zum Jahr 2024 deutliche Baufortschritte zu erkennen.
Die Leerstände in der Türkenstraße 54 sind derzeit gerechtfertigt, da die Wohnräume nachweislich zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert werden und deshalb vorübergehend leer stehen (vgl. § 4 Abs. 2 Nr. 2 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS)).
In Anbetracht der umfangreichen Baumaßnahmen, müssen dem* der Eigentümer*in ausreichend Zeitläufe für Umplanungen und eventuell auftretende Verzögerungen bei der Ausführung der Bautätigkeiten zugestanden werden. Bußgelder gegen den*die Eigentümer*in wurden nicht ausgesprochen, da der Leerstand, wie bereits erläutert, derzeit als gerechtfertigt anzusehen ist.
Frage 5:
Wie bewertet der Oberbürgermeister die Entwicklungen an der Türkenstraße 52/54 in den letzten 20 Jahren?
Antwort:
Der Fall zeigt exemplarisch und auf sehr eindrückliche Weise, wie schwach und unzureichend die Instrumente sind, die der Bundesgesetzgeber den Kommunen an die Hand gibt, um Gentrifizierungstendenzen und Spekulations-Mechanismen entgegenzuwirken und alteingesessene Mieter*innen vor Verdrängung zu schützen. Aus diesem Grunde habe ich bereits seinerzeit mit einem Schreiben exakt diesen Fall dem damals zuständigen Bundesminister für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen geschildert und Änderungen der Rechtslage eingefordert. Ein Ergebnis war die Einführung des Umwandlungsverbots von Miet- in Eigentumswohnungen. Dieses gilt noch bis Ende 2026, allerdings wurde eine Grenze bei einem Minimum von 11 Wohnungen eingezogen. Schon Alt-Oberbürgermeister Hans-Jochen Vogel hat für ein soziales Bodenrecht gekämpft und darin bis zu seinem Tod nicht nachgelassen. Hier läge der wahre Hebel, um das Grundrecht auf Wohnen vor der Spekulation zu bewahren
Es wird auf die Beantwortung der Fragen 2, 3 und 4 verwiesen. Wenn die Voraussetzungen für eine Erteilung einer Baugenehmigung hinsichtlich des gesetzlich geregelten Prüfumfangs vorliegen, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung.
Dies bedeutet, dass sich das Baurecht auf dem o.g. Grundstück in den letzten Jahren insofern geändert hat, dass entsprechend dem maßgebenden Beurteilungsrahmen nach § 34 BauGB im vorhandenen Straßenquartier, die Bauvorhaben und damit Bezugsfälle für das Grundstück, größer und höher wurden und somit die Maßnahme entsprechend der Umgebungsbebauung antragsgemäß zu genehmigen war.
Frage 6:
Wurde bislang eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Türkenstraße 54 beantragt und genehmigt, die eine Grundlage wäre für einen Verkauf der Wohnungen im Sinne der Profitmaximierung?
Antwort:
Mit Datum vom 16.7.2021 wurde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für das Grundstück erteilt. In dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde darauf hingewiesen, dass für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen seit 1.3.2014 im Bereich einer Erhaltungssatzung eine gesonderte Genehmigung erforderlich ist (§ 5 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsrechts und des Besonderen Städtebaurechts – DV-WoR).
Mittlerweils bzw. seit 2023 wird in Bescheinigungen bei denen mehr als 10 Wohnungen betroffen sind also wie z.B. bei vorliegendem Grundstück folgender Hinweis mit aufgenommen:
Befinden sich im Gebäude mehr als 10 Wohneinheiten ist für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in bestehenden Wohngebäuden seit 1.6.2023 im Bereich der Landeshauptstadt München eine gesonderte Genehmigung erforderlich (§ 2 Abs. 1 Gebietsverstimmungsverordnung Bau GBestV-Bau).
Frage 7:
Seit mehr als fünf Jahren wird der öffentliche Raum vor der Türkenstraße 52/54 für die Baustelle genutzt, was zu erheblichen Einschränkungen für die verbliebenen Bewohner*innen und die Nachbarschaft führt. Welche Ausgleichszahlungen hat die Stadt für die Nutzung des öffentlichen Raumes bekommen und wann sollen die Einschränkungen beendet sein?
Antwort des Kreisverwaltungsreferates:
Die Baustelle auf Höhe der Türkenstraße 52 – 54 wurde entsprechend der verkehrsrechtlichen Erlaubnis am 1.9.2020 begonnen. Als geplantes Bauende ist der 31.3.2026 vorgemerkt. Gegebenenfalls kann sich dieses Datum aber noch ändern. In Anspruch genommen wird hier eine Fläche von insgesamt 320m².
Da bei den Kontrollen durch das Kreisverwaltungsreferat – Bezirksinspektion Mitte – keine unerlaubten Erweiterungen der genehmigten Flächen festgestellt wurden, erfolgen die Abrechnungen entsprechend der verkehrsrechtlichen Erlaubnisse.
Daher werden 1,50 Euro je angefangenem m² pro angefangener Woche zuzüglich eines Aufschlages in Höhe von 50% gem. Nr. 1.1 der Anlage I zur Sondernutzungsgebührensatzung erhoben. Nach den neuen Vorgaben zur Beschleunigung von Baustellen würden die Baustellengebühren bei künftigen Anträgen nach Fläche und Zeit erhoben.
Frage 8:
Wie will der Oberbürgermeister die verbliebenen Mieter*innen in der Türkenstraße 54 vor einer Verdrängung schützen?
Antwort:
Es wird auf die Beantwortung der Frage 5 und 6 verwiesen.
Umwandlungsverbot? Siehe oben.
Ferner erhielt das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, auf Nachfrage, vom Sozialreferat noch folgenden Hinweis:
Das Amt für Wohnen und Migration hat weder mit Hilfe des Erhaltungssatzungsrechts noch der Zweckentfremdungssatzung eine Möglichkeit, konkret eine Verdrängung der Mieterschaft in der Türkenstraße 54 zu verhindern, da es sich hierbei nicht um Instrumente des Mieterschutzes handelt. Zudem liegen hier die rechtlichen Voraussetzungen für eine Erhaltungssatzung, die dem Schutz des sogenannten Milieus dienen würde, nicht vor. Hier kann daher lediglich auf das Privatrecht verwiesen werden.
Sofern Mieter*innen nicht bereits durch einen Anwalt vertreten werden oder Mitglied bei einem der Mietervereine sind, können sie sich zu mietrechtlichen Themen auch an die städtische Beratungsstelle in Miet- und Wohnungsfragen wenden (Telefonnummer zur Terminvereinbarung: 233 – 40200). Die kostenlose Serviceeinrichtung der Landeshauptstadt München befindet sich im Amt für Wohnen und Migration auf Zimmer 238, Franziskanerstraße 8, 81669 München.
Foto: Türkenstr. 54, © Robert Hölzl
